参考观研天下发布《2018年中国房地产行业分析报告-市场深度调研与发展前景预测》
行业进一步洗牌重整 资源持续向龙头靠拢中房网讯5月25日，“2018中国房地产上市公司测评成果发布会暨房地产金融创新高峰论坛”在深圳举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第11年发布中国房地产上市公司测评研究成果。
根据2018中国房地产上市公司测评研究报告，中国恒大首次荣膺上市房企综合实力榜桂冠，万科、碧桂园分列二三名。中国海外发展、保利地产、绿地控股、华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列“2018中国房地产上市公司综合实力榜”第四至十位。
据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合计共207家房地产上市公司。通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型研究，中国房地产上市公司测评对上市房企和供应商企业的综合实力进行评估和深入研究，发掘行业中综合实力强、具有发展潜力的优秀房地产企业群体，可以引领行业向纵深发展，提升整个房地产业的专业化水平，也有效地促进了房地产企业及整个行业的良性竞争和健康发展，对于房地产市场未来发展具有强有力的指导意义。
上市房企总体呈现八大特点
测评研究报告显示，从核心测评指标来看，2017年上市房企总资产均值为873.43亿元，同比上升21.74%；房地产业务收入均值150.02亿元，同比增长1.92%；净利润均值为22.51亿元，同比增长31.21%；资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%；净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。总体来看，中国房地产上市公司呈现八大发展特点：
从资本市场表现来看，2017年，A股市场呈现分化格局，房地产板块表现明显弱于大盘，但白马龙头股领涨大盘。而在业绩大增和估值修复的双重作用下，港股内房板块估值得到持续修复，全年涨幅高达109.3%，市场表现显著。这在股价上也能看出，2017年全年股价累计涨幅前十名，在港上市房企占据前九个席位，中国恒大、融创中国、天誉置业、碧桂园、雅居乐集团、龙光地产、众安房产、佳兆业集团、中国奥园分列涨幅榜一到九名，A股新城控股以154.91%的涨幅居于第十名。
运营规模方面，上市房企经营规模增速持续下滑，总资产集中度继续攀升。从上市房企总资产规模来看，截至2017年末，总资产超过千亿的企业有45家，约占上市房企总量的21%。超过3000亿的企业有12家；超过万亿的企业有3家，依次是中国恒大、万科和碧桂园。从总资产累计值占比来看，榜单前15名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前53名企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2016年的数值分别为前18名和前59名。可见2017年房地产行业进一步洗牌重整，资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。
在偿债能力上，上市房企债务指标均值保持平稳，行业整体财务风险可控。2017年，一方面受行业销售再创新高影响，大型房企自有资金充沛，另一方面，融资环境显著收紧，房企公司债发行规模严重“缩水”，客观上也限定了整个行业杠杆率的天花板。据不完全统计，2017年公司债融资总规模为437亿元，较2016年全年大幅下降90% 。叠加两方面的影响因素，2017年上市房企的偿债能力指标均值保持平稳运行，债务风险整体可控。
从企业资产负债率的分布来看，2017年约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值；约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间；另外25%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有绿地、碧桂园、恒大、万科、华夏幸福和泰禾等持续扩张型企业。
盈利能力方面，上市房企盈利效率处于上升通道，利润水平保持增长态势。2017年，上市房企净资产收益率均值为9.29%，较2016年提升3.58个百分点；总资产净利率均值为2.79%，较2016年提升0.79个百分点；总资产报酬率均值为5.64%，较2016年提升1.13个百分点，标准差为4.25%。三大盈利效率指标均处于上升修复通道中，可见上市房企增收不增利的情况已得到持续改善。此外，从盈利能力的绝对值指标看，其上升势头得以延续。上市房企营业利润均值为33.46亿元，同比增长45.14%；净利润均值为21.29亿元，同比增长13.57%。
在成长能力上，上市房企增长率指标现回调趋势，典型房企拿地策略各异。2017年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，且尽管某些增长率指标出现回调，但大体维持了平稳发展态势。同时，百强房企在土地市场上的竞争愈加激烈，从招拍挂市场到收并购再到城市旧改，竞争蔓延到各个拿地领域。大房企的规模优势也在土地市场上有所显现，其获取能力高于一般的中小房企，“强者恒强”的规律也开始适用于土地市场。
经营效率方面，在行业积极去库存的背景下，上市房企平均存货周转率和流动资产周转率小幅提升。2017年末，上市房企存货周转率均值微涨0.02至0.39，流动资产周转率均值小幅上升0.01至0.31，而总资产周转率均值略降0.02至0.21。同时，截至2017年底，上市房企存货总计8.96万亿元。报告显示，当土地和资金资源越来越有限，获取难度和成本不断提升的情况下，大型房企的品牌优势和资源优势不断凸显，因此出现了房企存货出现向大型房企集中的趋势。
在社会责任上，大部分房地产企业实现销售规模和利润的大幅增长。上市房企在追求业绩增长的同时，履行社会责任良好，企业主动承担社会责任，且意识越来越强，实现企业与社会共同发展。
创新能力方面，大型上市房企开始从模式突破、产业导入寻求赋能，并从存量运营、轻资产化寻找增长点。同时，长租公寓、特色小镇、城市更新、物流地产、联合办公、产城融合仍是企业创新热点领域。房企创新思路逐渐从单纯的粗放式业务拓展向内容、运营、模式等多维度创新深化，从存量再造、轻资产运营进行切入创新。
此外，2017年，受我国房地产市场趋紧、国家环保政策压力的影响，产业链下游行业净利润增速有所下滑，但整体保持稳健增长。首先，绿色健康家居、智能化发展已成大势，大部分上市供应商企业通过技术研发，积极寻求环保升级，推动智能升级，同时抓住精装修发展机遇，提升精装服务整合能力，拓展增长空间，并契合房地产市场新常态对中高端产品需求，推进产品的多元化高品质发展。
融资结构发生显著变化
测评研究报告还指出，随着楼市调控的深入，房地产行业的信贷环境也持续收紧。不仅房贷业务被严格监管，为严控房地产金融业务风险，监管部门陆续出台各项政策，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。
值得注意的是，这些政策变化以及国际经济金融形势的变化，让2017年房企融资结构发生显著变化，公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加，房企的融资方式也越来越多元化，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。据报告不完全统计，2017年108家房企融资总额为10864亿元（不含开发贷、一般银行贷款），同比下降2%。其中，108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元，占总融资额的比重仅为4%，较2016年大幅下降90%；境外融资额为2771亿元，较2016年大幅增加74%。此外，2017年股权融资规模大幅扩张至1509亿元，占比为14%，较2016年大幅增长105%。2017年多家房企成功发行资产证券化产品，融资金额达492亿元，同比大幅增长86%。
资料来源：统计局，观研天下XLF整理
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