参考观研天下发布《2018年中国房地产信托市场分析报告-行业运营态势与发展趋势预测》
在一系列房产新政刺激及稳定经济增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策推进下，1-4月，巴中房地产开发企业运行总体呈现投资回暖销售趋好态势。
一、基本情况（一）房地产开发投资回暖。1-4月，巴中本地注册房地产开发企业完成投资40.93亿元，同比增长21.2%，增速比上月高4.3个百分点，比全省平均水平高24.8个百分点，居市州第9位。其中，房地产开发建安工程投资36.31亿元，同比增长16.9%，增速比上月高10.1个百分点。从用途看，住宅投资29.50亿元，同比增长21.3%；商业营业用房投资8.08亿元，同比增长14.3%；其他投资3.18亿元，同比增长54.3%；办公楼投资0.17亿元，同比下降46.7%。
（二）商品房施工面积增多。1-4月，巴中本地注册房地产开发企业商品房施工面积646.74万平方米，同比增长14.2%，增速比上月高3.9个百分点，比去年同期高21.6个百分点。其中，商品房新开工面积111.72万平方米，同比增长21.6%，增速比上月高24.9个百分点，比去年同期低65.5个百分点。
（三）商品房屋销售较好。在国家、省、市的一系列房产新政的带动下，巴中商品房销售总体向好。从销售面积看，1-4月，巴中本地注册房地产开发企业商品房销售面积86.19万平方米，同比增长34.7%，增速比上月低1.1个百分点，比全省平均水平高14.9个百分点，居市州第12位。其中，期房销售面积71.33万平方米，增长42.1%；现房销售面积14.86万平方米，增长7.9%。从销售额看，商品房销售额37.29亿元，同比增长39.7%，增速比上月高0.9个百分点，比去年同期高0.9个百分点。其中本月销售额6.80亿元，同比增长43.8%。从销售价格看，商品房销售价格总体呈现上涨，现房平均销售价格5516元/平方米，首创历史新高。1-4月，商品房平均销售价格4327元/平方米，比去年同期上涨153元/平方米，同比增长3.7%。其中，现房平均销售价格5516元/平方米，同比增长17.1%；期房平均销售价格4079元/平方米，同比增长1.3%。从区域看，巴州区（主城区）商品房销售价格最高，商品房平均销售价格5039元/平方米，住宅平均销售价格4352元/平方米。从项目看，巴河廊桥商业营业用房平均销售价格近20000元/平方米，北宸天骄住宅平均销售价格近5200元/平方米，分别创历史新高。
（四）商品房去库存成效明显。在一系列房产新政带动下，我市本地注册房地产开发企业商品房去库存成效明显。1-4月，商品房待售面积63.21万平方米，同比下降2%，增速比上月高4.7个百分点，比去年同期高8.5个百分点。其中，住宅待售面积43.35万平方米，同比下降18.9%；商业营业用房待售面积7.57万平方米，同比下降23.5%。
二、存在的问题
（一）投资力度减弱。一是无经营活动的房产企业增加。1-4月，在库房地产开发企业104户，其中39户企业没有房地产开发项目，占比高达37.5%。二是房产完工项目增加。在库房地产开发项目84个，其中已完成投资项目18个，仅剩余部分销售数据，年底可能面临退库。三是库存余额不足。房地产开发计划总投资库存余额140.91亿元，同比下降35.1%，部分县区库中余额不足。下半年如果没有新企业、项目入库，房地产开发投资、商品房销售面积增速可能出现回落趋势。
（二）企业融资渠道单一。1-4月，本地注册房地产开发企业本年资金来源小计55.07亿元，同比增长35.3%，其中，国内贷款2.68亿元、自筹资金26.67亿元、定金及预付款12.29亿元、个人按揭贷款8.63亿元。以上数据表明房地产开发企业融资渠道单一，过度地依赖自筹资金和消费者的定金及预收款、个人按揭贷款。如企业在修建楼盘过程中一旦出现资金断链，极大可能会造成新盘变成烂尾楼。
（三）商业营业用房库存较多。随着巴山新居和易地扶贫搬迁项目的建设力度加快，农村居民的居住环境得到改善，导致进城购房的需求减弱。从市住建局提供数据情况看(包含未在本地注册的外来企业和部分棚户区改造项目取得商品房预售预可证的面积)，1-4月，商品房待售面积714.13万平方米，同比下降3.5%。其中，商业营业用房（非住宅）待售面积449.11万平方米，同比增长6.0%，消化周期为66个月；住宅待售面积265.02平方米，同比下降16.3%，消化周期为8.8个。从在库房地产开发企业统计情况看(未包含外来企业和部分棚户区改造项目取得商品房预售预可证的面积)，1-4月，商品房待售面积63.21万平方米，同比下降2%，增速比上月高4.7个百分点，比去年同期高8.5个百分点。其中，住宅待售面积43.35万平方米，商业营业用房待售面积7.57万平方米。
三、下步工作建议
（一）着力培育本地企业。整合各种资源，加大外来房地产企业在本地注册力度，加强对房产队伍的教育培训、鼓励房产企业科技创新，提升企业资质等级。主管部门加强企业和项目的监管力度，创建名牌企业，打造高品质、优环境的住宅小区，来提升我市楼盘品质。
（二）强化资金保障力度。资金是企业的生命，是保障企业顺畅运转的基础和前提。目前我市企业总体自身实力较为薄弱，部分企业应收工程款加大，银行贷款规模紧缩，导致流动资金链断裂。要解决资金紧缺现状，一是企业应寻求银企合作的办法，通过企业与银行建立伙伴关系，解决企业资金问题；二是企业在项目规划、设计上，应定向于打造高品质、优环境的楼盘，来吸引广大市民购买；三是企业在项目方案制定上要科学合理，缩短工期，节约成本，提高资金使用效率。
（三）加大商业去库存力度。在一系列房产新政带动下，我市商品房去库存取得一定成效，但非住宅商品房去库存周期较长，压力仍然较大。要解决商业库存现状，一是积极抢抓国家开发性金融支持棚户区改造的政策机遇，加大上级资金补助力度，拓宽融资渠道，加快棚户区改造步伐。在安置上应从实物保障转向货币化安置为主，通过政府搭桥的方式，引导棚户区居民选择货币化安置，自主购买商品住房，盘活存量资源。二是政府、主管部门和开发企业要加大招商力度，盘活商业存量；搭建专业化的商业办公用房供需平台，畅通供求信息。三是助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的供应新模式发展。四是合理控制非住宅面积比例，允许未开发的非住宅商品房按规定调整土地用途，同时加大非住宅商品房去库存政策和金融支持。
资料来源：统计局，观研天下XLF整理
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