物业管理主要是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
我国物业管理开始发展于20世纪80年代初，到目前共经历了三个发展阶段，分别是起步探索期、整合规范期及多元化发展期。目前我国物业管理市场正处于多元化发展期。
近年来随着我国物业管理行业的发展，物业管理公司所提供的物业有关服务涉及领域越来越广。目前主要包括住宅物业、商业物业、办公大楼、公共物业、工业园以及医院等等。
自2015年以来，我国物业企业在管建筑面积增长迅速。尤其是进入2021年，受行业竞争激烈影响各家均加大自身外拓力度，以及物企之间的兼并收购持续保持活跃，物业企业管理面积加速扩张。数据显示，2021 年上半年核心 25 家重点物企共实现在管面积 42.3 亿方，平均各家在管面积达到 1.76 亿方。
具体来看，2021年上半年我国第三方在管面积占比大幅提升。数据显示，2021年上半年25 家重点物企第三方在管面积达到 20.2 亿平方米，占在管面积的比重达到 54.5%，较 2020 年末的 42.3%提升了 12.2%个百分点。其中市拓能力最强的仍是碧桂园服务，达到 3551 万平方米，而其他物企也在奋力追赶。
从业态构成上来看，上半年我国非住宅面积持续提升。数据显示，2021年上半年我国非住宅项目面积为799.2百万方，同比增长27.6%。
随着业态不断丰富，物业公司也开始向从靠收并购向城市服务延伸。例如碧桂园服务收购满国康洁、福建东飞；世茂服务收购深圳深兄、金沙田；雅生活服务收购陕西明堂环卫等四家环卫公司。目前在这一块布局最领先的仍是碧桂园服务，上半年的新增合同额达到 40.1 亿元。
合约面积方面，头部物企格局已经基本固化，但各家公司规模分化进一步拉大。根据数据显示，2021年上半年我国25 家重点物企共实现合约面积 60.45 亿方，合约覆盖倍数（合约面积/在管面积）达到1.43。其中碧桂园服务合约面积达到 11.2 亿方，跟第二名间的差距从 20 年底的相差 2.5 亿方，拉大至 2020 年上半年末的 3.1 亿方；而第二名由原先的保利物业变成恒大物业。除此之外，各家之间的排名和 2020 年末差别不大。
营业收入方面，上半年我国25家重点物企收入持续加速，利润率持续向好。数据显示，2021年上半年我国25 家重点物企实现营业收入 778.2 亿元，同比增长 63.3%；实现归母净利润 123.87 亿元，同比增长 69.0%。
从具体企业来看，营收规模呈现两极分化，竞争主要集中在中大型物管公司。有数据显示，2021 年上半年营收规模在50 亿以上公司只有碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务以及绿城服务四家，其中最大的公司仍为碧桂园服务，营收达到 115.6 亿元，且同比增速高达 84.3%，仍高于半数以上上市物管公司。
从重点物企总收入构成来看，基础物管收入依然占比最大，但下降趋势不该。数据显示，2021年上半年我国25家重点物企基础物管收入占比为58.4%，较2020年底下降了3.6个百分点。
此外根据数据统计，2021年上半年我国25 家重点物企每平米社区增值服务收入达到 5.2 元/平米/年，高于 2020 年末的 4.75元/平方米/年。其中世茂服务的每平米社区增值服务收入最高，为15..9 元/平方米/月；其次为绿城服务、旭辉永升服务，每平米社区增值服务收入分别为8.47 元/平方米/月、7.99 元/平方米/月。
我国物业管理开始发展于20世纪80年代初，到目前共经历了三个发展阶段，分别是起步探索期、整合规范期及多元化发展期。目前我国物业管理市场正处于多元化发展期。
我国物业管理发展历程
资料来源：观研天下整理
自2015年以来，我国物业企业在管建筑面积增长迅速。尤其是进入2021年，受行业竞争激烈影响各家均加大自身外拓力度，以及物企之间的兼并收购持续保持活跃，物业企业管理面积加速扩张。数据显示，2021 年上半年核心 25 家重点物企共实现在管面积 42.3 亿方，平均各家在管面积达到 1.76 亿方。
2018-2021年上半年我国重点物企在管面积情况
数据来源：公司公告
具体来看，2021年上半年我国第三方在管面积占比大幅提升。数据显示，2021年上半年25 家重点物企第三方在管面积达到 20.2 亿平方米，占在管面积的比重达到 54.5%，较 2020 年末的 42.3%提升了 12.2%个百分点。其中市拓能力最强的仍是碧桂园服务，达到 3551 万平方米，而其他物企也在奋力追赶。
2018-2021年上半年我国重点物企第三方面积及其占比
数据来源：公司公告
从业态构成上来看，上半年我国非住宅面积持续提升。数据显示，2021年上半年我国非住宅项目面积为799.2百万方，同比增长27.6%。
2018-2021年上半年我国非住宅面积及占比
数据来源：公司公告
随着业态不断丰富，物业公司也开始向从靠收并购向城市服务延伸。例如碧桂园服务收购满国康洁、福建东飞；世茂服务收购深圳深兄、金沙田；雅生活服务收购陕西明堂环卫等四家环卫公司。目前在这一块布局最领先的仍是碧桂园服务，上半年的新增合同额达到 40.1 亿元。
2021年上半年我国部分物企城市服务新增合同个数及金额
数据来源：公司公告
2018-2021年上半年我国重点物企共实现合约面积情况
数据来源：公司公告
营业收入方面，上半年我国25家重点物企收入持续加速，利润率持续向好。数据显示，2021年上半年我国25 家重点物企实现营业收入 778.2 亿元，同比增长 63.3%；实现归母净利润 123.87 亿元，同比增长 69.0%。
2018-2021年上半年我国重点物企总营收及同比增速
数据来源：公司公告
2018-2021年上半年我国重点物企归母净利润及同比增速
数据来源：公司公告
从具体企业来看，营收规模呈现两极分化，竞争主要集中在中大型物管公司。有数据显示，2021 年上半年营收规模在50 亿以上公司只有碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务以及绿城服务四家，其中最大的公司仍为碧桂园服务，营收达到 115.6 亿元，且同比增速高达 84.3%，仍高于半数以上上市物管公司。
从重点物企总收入构成来看，基础物管收入依然占比最大，但下降趋势不该。数据显示，2021年上半年我国25家重点物企基础物管收入占比为58.4%，较2020年底下降了3.6个百分点。
2018-2021年上半年我国重点物企总收入构成拆分
数据来源：公司公告
此外根据数据统计，2021年上半年我国25 家重点物企每平米社区增值服务收入达到 5.2 元/平米/年，高于 2020 年末的 4.75元/平方米/年。其中世茂服务的每平米社区增值服务收入最高，为15..9 元/平方米/月；其次为绿城服务、旭辉永升服务，每平米社区增值服务收入分别为8.47 元/平方米/月、7.99 元/平方米/月。
2018-2021年上半年我国重点物企平均每平米社区增值服务收入
数据来源：公司公告（WW）
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